Cómo funcionan los votos en propiedad horizontal sin vulnerar la Constitución: Guía para administradores y consejos de administración
- diego rodriguez
- 8 may
- 5 Min. de lectura
La propiedad horizontal en Colombia está regulada principalmente por la Ley 675 de 2001. Esta ley establece los principios básicos de organización, funcionamiento y participación dentro de los conjuntos residenciales y edificios sometidos a este régimen. Uno de los aspectos más complejos y, al mismo tiempo, más polémicos, es el sistema de votación en las asambleas de copropietarios.
Entender cómo deben realizarse los procesos de elección, toma de decisiones y modificaciones de cuotas de administración, es fundamental para evitar actos inconstitucionales, conflictos internos y posibles demandas. En este artículo explicaremos, de forma clara y accesible, cómo deben operar los votos dentro de una copropiedad, qué reglas aplican según el coeficiente de propiedad, cuándo debe aplicarse el principio de proporcionalidad y cuándo no, y cómo abordar los conflictos más comunes a través de mecanismos de conciliación y asesoría legal.
¿Qué es el voto por coeficiente y cómo funciona?
En la propiedad horizontal, cada unidad privada (apartamento, local u oficina) tiene asignado un coeficiente de copropiedad. Este coeficiente representa el porcentaje de participación de cada propietario en los bienes comunes y, por regla general, también determina el peso de su voto en la asamblea.
Por ejemplo, si un copropietario tiene el 5% del coeficiente total, su voto representa el 5% del total de la asamblea. Esta lógica busca garantizar que las decisiones reflejen la participación económica y la dimensión de cada unidad dentro del conjunto.
Sin embargo, no todas las decisiones deben votarse por coeficiente. Esto ha sido aclarado por la Corte Constitucional en sentencias como la C-110 de 2000 y la C-522 de 2002.
¿Cuándo se debe aplicar el voto por coeficiente y cuándo no?
Según la Ley 675 y la jurisprudencia constitucional:
Decisiones económicas, estructurales o que impactan proporcionalmente a los propietarios: deben votarse por coeficiente. Ejemplo: fijación de cuotas de administración, aprobación de presupuestos, ejecución de obras mayores.
Decisiones de uso o disfrute común que no afectan proporcionalmente a los propietarios: deben votarse por mayoría simple (una persona, un voto). Ejemplo: decidir si se permite usar un salón comunal para eventos sociales.
Esto se fundamenta en la Sentencia C-522 de 2002, en la que la Corte advirtió que aplicar siempre el voto por coeficiente resulta inconstitucional porque puede generar una concentración del poder en los grandes propietarios, vulnerando el principio de igualdad.
Asimismo, en la Sentencia C-110 de 2000, se dejó claro que las decisiones que no impliquen erogaciones económicas proporcionales o impactos diferenciados deben tomarse por el principio de mayoría unitaria.
"La utilización del coeficiente para decisiones que no afectan proporcionalmente a los copropietarios vulnera el principio de igualdad y participación democrática" – C-522/02.
¿Cómo se elige el consejo de administración, el administrador y el revisor fiscal?
La Ley 675 establece que estos órganos deben ser elegidos por la Asamblea General de Copropietarios, que es el máximo órgano de dirección de la copropiedad. Las reglas básicas son:
Consejo de administración: Se elige por mayoría de votos (usualmente por coeficiente, salvo que el reglamento disponga otra cosa).
Administrador: Puede ser persona natural o jurídica. Se elige por mayoría de votos, también por coeficiente.
Revisor fiscal: Obligatorio si el conjunto tiene más de 30 unidades privadas. Se elige por mayoría, por coeficiente.
Es importante revisar el reglamento de propiedad horizontal, ya que allí pueden establecerse reglas adicionales sobre duración del cargo, requisitos o mecanismos de elección.
¿Cómo debe convocarse la Asamblea General?
La convocatoria debe cumplir con los siguientes requisitos:
Medio: Por correo certificado o cualquier medio previsto en el reglamento (email, cartelera, mensajería).
Anticipación: Mínimo 15 días calendario antes de la fecha de la reunión.
Contenido: Debe indicar fecha, hora, lugar y orden del día.
Si no se convoca adecuadamente, las decisiones tomadas pueden ser impugnadas ante la justicia ordinaria por violación al debido proceso.
¿Qué pasa con los copropietarios que deben cuotas de administración?
La Ley 675 es clara: los copropietarios morosos no tienen derecho a votar ni a ser elegidos mientras estén en mora. Esto se aplica también si actúan como apoderados de otro propietario.
La restricción busca garantizar la equidad y evitar que quienes no contribuyen al sostenimiento del conjunto participen en la toma de decisiones.
Recomendación: antes de cada asamblea, el administrador debe publicar el listado de propietarios hábiles para votar.
¿Cómo se constituye el quórum en las asambleas?
El quórum depende de si la asamblea es ordinaria o extraordinaria, y también de si se vota por coeficiente o por número de personas.
Quórum para asamblea ordinaria:
Primera convocatoria: mayoría absoluta del coeficiente total (50% + 1).
Segunda convocatoria: número plural de copropietarios presentes, sin importar el coeficiente.
Quórum para decisiones específicas:
Modificaciones al reglamento: se requiere el voto favorable del 70% del coeficiente.
Obras no necesarias: 70% del coeficiente.
Reformas estructurales: pueden requerir unanimidad o mayoría calificada.
Cuando los predios tienen tamaños muy diferentes, es fundamental aplicar bien el coeficiente para garantizar la equidad. No es lo mismo una unidad de 40 m² que otra de 180 m² en cuanto a impacto económico y derechos de voto en decisiones proporcionales.
Ejemplos de conflictos frecuentes
Manipulación del voto por coeficiente: Grandes propietarios controlan decisiones sin considerar los derechos de la mayoría numérica.
Elecciones irregulares: No se cumplen requisitos legales o estatutarios para convocatorias o votaciones.
Falta de quórum: Se toman decisiones sin cumplir con el mínimo legal de participación.
Imposición de cuotas sin justificación proporcional: Aumentos injustificados que no reflejan el coeficiente real de los inmuebles.
Confusión entre mayoría unitaria y mayoría por coeficiente: Decisiones de uso común votadas como si fueran económicas.
¿Cómo resolver estos conflictos? La conciliación es la clave
Muchos de estos problemas pueden resolverse sin acudir a un juez, evitando procesos largos y costosos. La conciliación en propiedad horizontal en Ibagué, a través de un centro de conciliación autorizado, permite que las partes lleguen a acuerdos con la ayuda de un tercero neutral.
La conciliación puede ser útil para:
Verificar si una elección fue válida.
Determinar si un aumento en las cuotas fue legal.
Revisar el uso adecuado del coeficiente.
Corregir errores en las actas de asamblea.
Conclusión: Respeto a la ley y acompañamiento legal para una sana convivencia
Administrar una copropiedad no es tarea fácil. Requiere no solo habilidades organizativas, sino también conocimiento legal para garantizar que los derechos de todos los propietarios sean respetados. Usar el voto por coeficiente de forma adecuada, entender cuándo aplica el principio de igualdad y cómo garantizar la validez de las decisiones, son claves para evitar conflictos y asegurar una convivencia armónica. permitiendo que se realizen de forma acertada la eleccion y los votos en propiedad horizontal.
En Rodríguez y Martínez contamos con experiencia en conciliación y asesoría legal para propiedad horizontal. Si en tu conjunto residencial están surgiendo conflictos por elecciones, cuotas o decisiones asamblearias, no esperes a que la situación escale.
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